Kiracı veya Evsahibi iseniz bunları bilin

[EMRE]

Apartman giderleri kiracıya mı, ev sahibine mi aittir ?

Kira akdine ortak giderlerin kiracıya ait olduğu yazılı ise, kiracının şahsi hizmetine ayrılanlar kiracıya aittir. Bunlara örnek olarak kapıcı ücreti, ortak elektrik, ortak su parası veya yakıt giderlerini verebiliriz. Ana yapıya ait masraflar ise ev sahibine ait olacaktır; Boya, badana, kalorifer kazanı değiştirilmesi gibi.

Kiranın devri nedir ?
Kiracının, kira sözleşmesinin konusu olan kullanma hakkını devretmesidir.

Kira sözleşmesinin süreli olması nedir ?

Kira sözleşmelerinin geçerli olması için sürekli olması şart olmamakla beraber, taraflar anlaşarak kira sözleşmesini sürekli yapabilirler. Tarafların özgür iradeleri ile kararlaştırdıkları 6 ay, 1 yıl, 3 yıl gibi belirli bir zamanı içeren kira sözleşmelerine "sürekli kira" sözleşmesi denir.

Ölünceye kadar sürekli kira sözleşmesi nedir ?

Her ne kadar kira sözleşmesinin süresi ölünceye kadar denmişse de insanın ne zaman öleceği belli olmadığı için, sözleşme süresiz sayılır. Bu nedenle de ve hasılat kirası olması sebebiyle kira başlangıcından itibaren 6 aylık dönemlere ayrılarak son 6 aydan, yani bozulması istenen tarihten 6 ay önce, kira sözleşmesini sona erdirme ihbarında bulunularak bu sözleşme sona erdirilebilir. Sona erdirmeye karşın kiracı kiralananı boşaltmazsa aleyhine boşaltma davası açılır.

Kiracının kira sözleşmesine aykırı davranması halinde...

Kiracının sözleşmeye aykırı bir eyleminden ötürü aleyhine dava açabilmek için öncelikle kiracıya ihtarname çekerek, bu ihtarname ile bir süre vererek olumsuz durumuna son vermesi istenmelidir. Bu ihtar çekilmeden dava açılmaması gerekir. Aksi takdirde davanın reddi gerekir.

Temerrüt nedir ?

Dar anlamıyla temerrüt, kiracının kira sözleşmesine göre vermesi gerektiği tarihte kira parasını vermemesi, ya da kira sözleşmesinde belirli bir zaman yoksa kiralayanın verdiği belli süre içinde kira parasını ödememesidir.

Kiralananda meydana gelen önemli eksiklikler, kiracı tarafından yapılabilir mi?

Kiralananda kira sözleşmesi içinde meydana gelen önemli değişikliklerin kiracı tarafından yapılabilmesi için;

a) Bu eksikliklerin kiracı tarafından yapılmasına kiralayan olur vermiş olmalıdır.
b) Kiracı kiralayana ihtarname çekmiş, kiralayan eksikliği gidermemiş ve yapımı hususunda kiracıya olur vermemişse, kiracı mahkemeye başvurarak bu eksikliğin yapılması için izin almış olmalıdır. Ancak, bu iki durumda kiracı, kiralayan hesabına eksikliği giderebilir ve kira parasından indirilir. Eğer kiracı ne kiralayanın olurunu ne de mahkemeden izin almışsa ve yine de kiralayandaki eksikliği yapmışsa, yaptığı giderimi BY.413 ve 414. maddelerine dayanarak kiralayandan isteyebilir.

Kira sözleşmesi tapuya yazılabilir mi? Bu yazım, kiracıya nasıl bir hak sağlar?

Kural olarak kira sözleşmesi şahsi hak sağlar, bu nedenle kiracı ve kiralayan, sözleşmeden kaynaklanan haklarını sadece birbirlerine karşı öne sürebilirler, bu üçüncü şahıslara karşı ileri sürülemez.

Tapuya yazılan kira sözleşmesi, özellikle kiracı için aynı hak kuvvetinde bir hak sağlar. Bu nedenle kiracı, kira müddetince gerek mal sahibine gerek 3. şahıslara karşı (bu yeri satın alan yeni malike) hak ileri sürebilir

Allah herkezi kotu kiracıdan ve kotu evsahibinden korusun :smile:

[ayserose_8484]

bir soru sormak istiyorum ben mayıs ayında evi tuttum 1 mayıs 2006 da kira verdim şimdi ise 2007haziran ayının sonuna dogru evden çıkacagım haziran ayında kira verecekmiyim eger bir bilginiz varsa cevap bekliyorum

[KopiLL]

ayserose_8484´isimli üyeden Alıntı

bir soru sormak istiyorum ben mayıs ayında evi tuttum 1 mayıs 2006 da kira verdim şimdi ise 2007haziran ayının sonuna dogru evden çıkacagım haziran ayında kira verecekmiyim eger bir bilginiz varsa cevap bekliyorum

Anladıgım kadarıyla Evi tutar tutmaz pesin olarak mayıs ayı kiranızı vermissiniz.Eger haziran ayının sonunda cıkacaksanız Haziran ayının kirasını haziranın 1 inde vermeniz gerekir,Ama ben haziranın 15 sinde cıkacagım derseniz 15 gunluk kira vermelisiniz.Tabi ayrıca baglayıcı kontratınız yok ise

[doğangüneş]

* Türkiye Cumhuriyeti Anayasasının konut hakkımızla ilgili 57. Maddesine göre: “Devlet, şehirlerin özelliklerini ve çevre şartlarını gözeten bir planlama çerçevesinde, konut ihtiyacını karşılayacak tedbirleri alır, ayrıca toplu konut teşebbüslerini destekler.”
* Gayrimenkul kiraları hakkında 6570 sayılı yasanın 7. Maddesine göre; “kira bedelini vaktinde ödememelerinden dolayı haklı olarak bir yıl içinde kendilerine iki defa yazılı ihtar yapılan kiracılar aleyhine, ayrıca ihtara hacet kalmaksızın, kira müddettinin hitamında,tahliye davası açabilirler. ”
* Gayrimenkul kiraları hakkında 6570 sayılı yasanın 9. Maddesine göre; “kira mukavelelerinde; bu kanunun kira bedellerinin tayinine mütaalik hususlar müstesna kiracı aleyhine değişiklik yapılamaz. ”
* Gayrimenkul kiraları hakkında 6570 sayılı yasanın 11. Maddesine göre; “Kiracı kira müddetinin bitmesinden en az on beş gün evvel mecuru tahliye edeceğini yazı ile bildirmediği takdirde sözleşme aynı şartlarla bir yıl uzatılmış sayılır.”

Kira artış oranları nedir, iyi bir kontrat nasıl düzenlenmelidir, evsahipleri, kiracı ve komşu ilişkilerindeki sorunlarda hukuk ne zaman ve hangi koşullarda devreye girebilir?


KİRA KONTRATI NASIL OLMALI?
Kiracının haklarını gözeten bir kira kontratı nasıl olmalı, nelere dikkat etmeliyiz? Ev sahibinin evin durumu gerçekten iyi değilse kontratta ‘mükemmel’ yazmasının bir etkisi olur mu? Kime, neye göre mükemmel, yasalar bu işe ne diyor?

Turgut Öz: Kiracıların durumu biraz iyi. 6570 sayılı gayrımenkul kiraları hakkındaki kanun, şehirlerde ve belediye sınırları içerisinde sözleşmeler ne yazarsa yazsın veya yazılı bir sözleşme yapılmış olsun ya da olmasın kiracıyı tek yanlı olarak koruyan hükümler içeriyor. Ama tabi yine de boşluklar var. Bu boşlukları dolduracak noktaları kiracıların iyi bilmesi gerekiyor. Yazılı bir kontrat yapıldığında mükemmel diye yazmak, evin daha sonraki bozuklukları, teslim aldığınızda mevcut olan eksikleri kabul ettiğiniz anl***** gelebilir. Bu bakımdan sakıncalıdır. Daha sonra bunun hangi baskılar altında ya da ne gibi şartlarla yazmak zorunda olduğunuzu ispatlamak sorunlarıyla uğraşmak yerine böyle bir şey yapmaktan kaçınmak gerekir. Ama ne olursa olsun kiracı olarak kabul edilebilmek için bunu yapma mecburiyetinin de doğduğu inkar edilemez. Böyle bir durumda eve girdikten, sözleşmeyi yaptıktan hemen sonra bir tespit yapılmasını tavsiye ederim. Karşı tarafa kiraya verene hangi şartlar altında bu şartın kabul edildiğini belirten bir tesbit yapılırsa, mahkemelerimiz bunu gözönüne alacaktır.

[doğangüneş]

KİRA ORANLARI
Kira oranları neye göre belirleniyor? Fiyatları belirleyen bir merci var mı?

Turgut Öz: Her ne kadar yasalar, kiracıyı koruyan bazı hükümü içeriyorsa, ne olursa olsun, kira sözleşmesi serbest iradeyle kurulan bir borçlar hukuk sözleşmesidir. Bu bakımdan bu sözleşme yapılırken, kiraya verenin isteyeceği kira miktarına sınır çizen ya da belirli ölçüler getiren bir hükmümüz yok. Bir kişi nasıl hiçbir zaman evini kiralamama hakkına sahipse, istediği fiyata kiralama imkanına da sahip. Burada yapılacak bir şey yok. Ancak sözleşme yapıldıktan sonra istediği gibi kirayı arttırmasına yönelik hükümler var. Bu bakımdan maalesef sözleşme yapılırken, alabileceğimiz bir tedbir yok.

ANAYASA’NIN VATANDAŞA TANIDIĞI HAKLAR
Anayasanın konut hakkıyla ilgili maddesi vatandaşa ne tür haklar tanıyor? Vatandaş olarak ne gibi haklarımız var?

Turgut Öz: Anayasa’nın konut hakkına ilişkin hükümleri aslında doğrudan bu konuya çok çare değil. Ama unutmamalı ki, Anayasamızda mülkiyet hakkı esas alınmış ve korunmuş. Sözleşme usulü esas alınmış ve korunmuş. Konut imkanını vatandaşlara sağlamak için bu hakların özüne dokunulamaz. Bu bakımdan bazı özel durumlarda objektif olarak değişen ekonomik şartlara bağlı olarak kira artışının azaltılması, önlenmesi imkanları var. Ama böyle bir subjektif bir sebeple, şahıslar işini kaybettiği için veya hasta olduğu için kira miktarının düşürülmesi veya artışını önleyici bir hüküm yok. Bu konuda Anayasa’nın da yapabileceği bir şey yok. Şu çok özel durumlarda mahkemelerimiz buna bir fren yapabiliyor. Mesela kişi kalp krizi geçirmiş, ağır hasta. Kanunen evden çıkartılması hayatını tehlikeye düşürecek. Öyle bir durumda tahliye imkanı olsa, hiç olmazsa bu sağlık sakıncası geçene kadar ev sahibi beklemeye mecbur edilebiliyor ama onun dışında işim bozuldu. İşten çıkarıldım gibi sebepler yükümlülükleri hafifletmiyor.

[doğangüneş]

KİRA ARTIŞ ORANI
Kontrat yıllık hayat şartlarına göre düzenleniyor oysaki işyerleri yüzde 10 zam yapıyor. Bunun çaresi nedir?

Turgut Öz: Gayrimenkul kiraları hakkında kanuna göre kira sözleşmelerinde hangi kira artış oranı yazarsa yazsın, kiracı ilk seneden sonra herhangi bir kira artışı yapmakla yükümlü değil. Böyle çok önemli bir koruyucu hüküm var. O orana uymak zorunda değil. Fakat kanun bunu dengelemek maksadıyla kiraya verene mahkemeye başvurmak suretiyle, değişen hayat şartlarına göre kira bedelinin arttırılması davası açma imkanı veriyor. Bunlara kira tespiti davası denir. Sulh hukuk mahkemesinde açılan bir dava. Burada hakim, sözleşmede yazılan oranda kirayı arttırmak durumunda değil. Son yıllardaki durum ise şöyle: 2001 tarihinden sonra, mahkeme TEFE’deki artış oranında kira artışını yapacaktır. Belki adalet kavr***** dayanarak bundan biraz daha aşağı olabilir ama söz konusu kişinin ödeme gücünü doğrudan doğruya dikkate almayacaktır.

KOMŞU HAKLARI
Komşum da en ufak bir sesten bile rahatsız olup hemen şikayete geliyor. Sürekli evsahibine ya da belediyeye şikayet edeceğini söylüyor. Ne yapabiliriz haklarımızı nasıl aramalıyız?

Turgut Öz: Apartman hayatında dairelerdeki komşuluk ilişkisinde 634 sayılı kat mülkiyeti kanunu uygulanacaktır. Burası apartman sakinleri arasındaki eski ve özel kanun bazı prensiplere bağlamıştır. Ve birbirini dürüstlük kuralına göre, hakkaniyet prensibine göre, rahatsız edecek davranışlardan kaçınma yükümlülüğü denir. Bunların arasına komşuları rahatsız edecek sesler çıkarma, onların dinlenmesini, uyumasını engelleyecek şekilde gürültü yapmayı da yasakladığını görüyoruz. Bu yasaya aykırı hareket edenler hakkında mahkemeye müracaat edilebilir. Bunu ihtilaf halinde, tanıklar dinleyerek hakim tesbit etmeye çalışacak. Açıkcası hakimi kim daha inandırıcı şekilde ikna ederse, onun haklı çıkacağı bir durum söz konusu. Ama tabi, davayı açıp iddiada bulunanların önce iddiasını ispat etmesi gerekecek. Aşırı bir hassasiyet söz konusuysa buna girmez. Çünkü alt ve üst katlar ve yan daireler halinde yaşamanın yarattığı bir takım rahatsızlıklara katlanma mecburiyeti vardır. Aynı şekilde, tıkırtı bile çıkmayacak diyemezsiniz. Sürekli şikayetler, yolunu kesme şeklindeyse, kaba konuşmalar şeklindeyse, tam tersine bu kanuna göre komşuyu rahatsız etme, taciz etme sayılır. O dava açmaya izin verilebilir.

[doğangüneş]

TAHLİYE TAAHHÜTLERİ
Kira kontratı yaptık ama ez sahibim evini üç yıl içinde tahliye edeceğimi yazan noter tastikli bir belge istiyor. Bunun bir formalite olduğunu söylüyor. İmzalarsam veya imzalamazsam ne olur?

Turgut Öz: Çok önemli bir konu. Daha önce bahsettiğimiz 6570 sayılı kanuna göre kira sözleşmesi yapıldıktan sonra verilen tahliye taahhütleri geçerlidir. Burada belirtilen tarihte kiracı çıkmak zorunda. O tarih geldiğinden itibaren bir ay içerisinde kirayı veren mahkemeye başvurursa, mahkeme tahliyeye karar verecektir. Onun için böyle bir tahliye taahhüdü vermemesi gerekir. Kira sözleşmesinin tarihinden daha eski tahliye taahhütleri geçersizdir. Bunlar kiralayabilmek için baskı altında verilmiş sayılmakta ve kesin geçersiz sayılmaktadır. Tahliye taahhüdünü kira sözleşmesinden sonraki tarihli olması gerekir.

APARTMANIN DIŞ CEPHESİ
Apartmanımda kablolu televizyon olmadığı için çatıya anten taktırmak istiyorum fakat apartman yönetimi buna izin vermiyor. İtiraz etme hakkım var mı?

Turgut Öz: Bu da kat mülkiyeti kanunu çerçevesinde çözülecek bir sorun. Bu subjektif ihtiyaçlar maalesef çok fazla gözönüne alınmayacak. Apartman yönetimi, aslında apartmanda kat malikleri, gerek çoğunlukla uydu anten konulmasına karar vermişlerse, buna katılmayan da buna uymak zorundadır. Ama bu uydu antenden yararlanmayacağını söyleyerek, bunun masrafına katılmayabilir. Fakat bunun yerine ben apartmanın dış cephesinden görünür şekilde bir anten çıkartacağım diyemez. Böyle bir şeyi maalesef yapamaz. Vatandaşımıza tek tavsiye edebileceğimiz şey, bu uydu anteninin masrafına katılmak zorunda değil yararlanmamak şartıyla. Yararlanmaz ve katılmaz. Kendisine dairesinin içerisinde alıcı hizmetini görecek bir tesisat yapabileceği yoksa dışarıdan görünür şekilde, dış görüntüyü etkileyecek bir anten çıkıntısı yapamayacağıdır.

[doğangüneş]

KİRACI ÖĞRENCİLER
Ev sahiplerinin öğrencilere daha yüksek fiyat göstermelerinin haklı bir sebebi var mı, nereye şikayet edebiliriz?

Turgut Öz: Tabi adaletsiz bir durum. Ama ev sahiplerinin kirayı vermek için daha yüksek para istemelerine yapacak bir şey yok . Niçin benden kötü niyetle çok fazla para istiyorsun. Bu kadar kira. Başkasına daha az kiraya veriyorsun demek hakkı maalesef bulunmamaktadır.

KİRA PARASINI TESPİT İLE ARTIRIMI ARASINDAKİ FARKLAR
Kira parasını tespit ile kira parasını artırım davası arasındaki farkları, mevzuat ve yargıtay kararları doğrultusunda izah eder misiniz?

Turgut Öz: Kira parasında aslında ayrı bir dava yok. Her türlü kira parasına etki eden davayı bu isimle adlandırmak mümkün. Tespit davası bu 6570 sayılı kanunda uygun görülmüş olan ve bu yasaya yönelik ve her yıl tekrar tekrar yenilenen kira sözleşmelerinde yenilenen kira yıllığı için enflasyon artışı sebebiyle kirayı verenlerin açtıkları artış davasıdır. Bir de uyarlama davası denilen bir dava vardır. Bu da sırf kira sözleşmeleri için değil, her türlü sözleşmede aslında olur. 2, 3, 4, 5 yıllık süre içerisinde bazen kiracı, bazen kiralayan aleyhine değişen ekonomik şartlara bağlı olarak süre bitmeden önce bu kira artık katlanılmaz olduğu gerekçesiyle dürüstlük kuralı uyarınca bunun adapte edilmesi, dürüstlük kuralına dayanarak açık bir yasa hükmü de genel hükümlerde olmamasına rağmen uyarlanması davasıdır. Daha çok büyük işyeri kiralarıdır bunlar. Dolar birden fırladı. Dolarla verilen kirada bunu indirin demesi. Türk kirasıyla kiralanan ama çok komik oldu arttırın demesi gibi, onun şartları çok ağırdır, adına uyarlaması davası denir. Bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde söz konusu olur.

[doğangüneş]

KONTRAT İMZALAMADAN ANLAŞMA
Kontratımız bittikten sonra yeni kontrat imzalamadan belli bir kirada anlaşıp devam ediyoruz. Bizim haklarımız devam ediyor mu?

Turgut Öz: Zaten bizim borçlar kanunumuza göre ve bahsettiğim özel kanuna göre kira sözleşmesi bir yazılı halde değildir. Sözle de anlaşsa kişiler kira sözleşmesi kurulmuş olur. Delil niteliği taşır, yazılı belge sadece. Bu bakımdan elbette sözleşmeleri geçerli. Bu devam ettikçe de sözleşme devam ediyor. Yalnız başlangıç tarihini yazılı yapmamışlarsa, o sözleşmelik süre bittikten sonra, o süre bir yıl olsun, iki yıl olsun, üç yıl olsun, beş yıl olsun, on yıl olsun. Daima bu kanun birer yıl yenilenip devam edecektir. Ta ki kanunun aradığı tahliye sebeplerinden biri, çıkıp birisi hukuki yola başvurup tahliye edilinceye kadar.

KONTRAT BİTMEDEN ÇIKIYORUZ
İki yıllık kontrat imzalamıştık. Ama evden çıkmak zorundayız. Evsahibimiz bu parayı bizden mutlaka alacağını söylüyor. Haklarımız neler?

Turgut Öz: Eğer haklı bir gerekçe olmadan yani evin kullanılmasında bir güçlük, başka bir engel olmayıp sadece kiracının kendi sübjektif şartları sebebiyle, evde ben artık oturmak istemiyorum, oturamayacağım demesiyle belirtilen süre sonuna kadar kira ödemekten aslında kurtulamaz. Ancak şöyle bir durum söz konusu olabilir. Şartlarının burada kalmaya devamının kendisi için dayanılmaz kıldığını, buna karşılık burayı boşaltması üzerine ev sahibinin çok kolay, çok iyi şartlarda kiracı bulabileceğini, bu yerin buna müsait olduğunu söylüyoruz. Dürüstlük kuralına dayanan bir keşif davası ile bunu hakime anlatabilirse bir şansı olabilir. Bunu da yapamadı ayrıldı gitti diyelim. Ev sahibi gitti başkasına kiraya verdi. Ondan sonra bu şartlar da aranmadan, kendisinden süre sonuna kadar kira bedelini istediğinde, başkasına kiraya vermesi sayesinde elde ettiği kira paralarını bundan düşebilecektir.

[doğangüneş]

DEPOZİTO
Evimizi kiraladığımızda boyası dahil birçok masrafını biz karşılamıştık ve bir de depozito vermiştik. Evsahibimiz şimdi bizim yaptırdığımız şeylerin bozulmasını gerekçe göstererek depozitomuzu vermiyor, buna hakkı var mı?

Turgut Öz: Kendi aralarındaki anlaşmanın yorumuna bağlı bir şey. Kiracı alındığı gibi teslim etmişse depozitosunu alması lazım. Burada bunun değerini kiradan mahsup edip etmeyecekleri hususunda nasıl anlaştıklarına bakmak lazım. Bunu bedelsiz olarak yapmayı zaten üstlenmişlerse normal bir kullanım... Yaptığı masrafı ispat etmesi lazım. Bunu kira parasına ek olarak bir bedel gibi vermeyi kabul edip etmediğini ispat etmiş olması lazım. Kira şartlarından biri bunları bedelsiz olarak da yapması idiyse yine bundan sorumlu olacaktır.

KONTRAT İMZALAMADAN ANLAŞMA
Kiracımızı tahliye etmek istiyoruz ama çıkmayacağını söylüyor. Hangi gerekçelerle evi boşaltmasını sağlayabiliriz?

Turgut Öz: Çıkmayabilir, 6570 kanunun getirdiği özel bir imkan bu. Ancak bu kanunun belirttiği belli ihtiyaç sebeplerini tahmin edebilirsiniz. Kiraya verelim, kendisinin eşinin veya çocuklarının ihtiyacını ispat etmesi lazım. Yahut kendi ihtiyacı yoksa da kiracının kendisinin eşinin veya çocuklarının aynı belediye sınırları içinde veya aynı şehirde benzer nitelikte kullanıma elverişli bir konutu olduğunu ispat ederse çıkartabilir. Veya ihtarlara rağmen kirayı ödemezse çıkartabilir... Onların da özel şartları var. Bir borca aykırılık yaparsa çıkartabilir. Yoksa, artık ben seni çıkartmak istiyorum olmaz.

KİRACILI MÜLKÜ SATIN ALMAK
Bir dükkan satın aldım. Dükkanda ise bir kiracı var . İki yıldır eski sahibine kira ödemiyormuş, bana bu yılın kirasını eski dükkan sahibime ödedim diyerek, bana da ödemiyor. Dükkanın önceki sahibiyle olan anlaşması beni ilgilendirir mi? Bu işten nasıl kurtulurum?

Turgut Öz: Bir taşınmazı, gayrımenkulü satın aldığınız takdirde yasa gereği bu kiracıyla aranızda kira ilişkisi kurulmuş olur. Bunun için fatura aldığınızdan itibaren bir ay içinde ihtar çekip altı ay sonra tahliye ederseniz kurtulabilirsiniz. Yoksa siz de bu ilişkinin tarafı olursunuz. Ama tahliye talebinde kendi ihtiyacını ispat etmesi de lazım. Bu imkanlar yoksa kira sonrası taraf olarak devam edecek. Gelecek kiraların da önceden ama kendisinin bu taşınmazı satın alıp bunu da kiracı bildirmesi önce ödendiği iddiası var. Eğer böyle bir iddia doğruysa, maalesef bu paraları isteyemez. Ve bu söylediğim bir ay ve altı ay sürede bu şartları gerçekleştirmemişse dönem sonunda bir ihtiyaç beyan edene kadar para almadan buna katlanmak zorunda.